事實證明，房地產(chǎn)才是政府的親兒子。
中央城市工作會議12月20日至21日在北京舉行。上一次中央層面召開的城市工作會議，是1978年國務院召開的全國城市工作會議，會議厘定了城市建設和發(fā)展工作的基本思路。
時隔37年后，城市工作再次上升到中央層面進行專門研究部署，是改革開放以來的第二次最高規(guī)格的“全國城市工作會議”，預示著我國城市工作將迎來重大變化。同時，也將對樓市、房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的命運產(chǎn)生重大影響。下面，就帶你逐一剖析剖析。
空穴來風，未必無音，雖然此次中央城市工作會議石破天驚，但是此前并非毫無跡象事，實際上，近期中央已經(jīng)針對城市工作已經(jīng)釋放了若干信號。
★2015年11月10日
11月10日召開的中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上，習近平指出做好城市工作，首先要認識、尊重、順應城市發(fā)展規(guī)律，端正城市發(fā)展指導思想。
提出要推進農(nóng)民工市民化；加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率；要增強城市宜居性；要改革城市管理體制；要加強城市安全監(jiān)管，建立專業(yè)化、職業(yè)化的救災救援隊伍。這種論述為未來中國城市發(fā)展確定了大方向。
★2015年12月12日
12月12日，《居住證暫行條例》發(fā)布，戶籍制度改革敲開了農(nóng)民工進入城市的大門。
★2015年12月14日
12月14日召開的中央政治局會議將推進農(nóng)民工市民化作為化解房地產(chǎn)庫存的重要方式之一，將兩大重要戰(zhàn)略聯(lián)系在一起。
二 城市群將加速發(fā)展
中央城市工作會議提出，中國將安全放在城市管理和發(fā)展的首位。將在中西部地區(qū)培育城市群與關鍵地區(qū)性城市，并努力升級東部地區(qū)城市群。擬到2020年基本完成棚戶區(qū)改造。
可以看出，相比以往，此次中央城市工作會議對城市建設的思路比以往有重大的轉變。
李克強問計“胡煥庸線怎么破”
【小知識】什么是“胡煥庸線”：1935年，民國“中央大學”地理系主任胡煥庸在論文《中國人口之分布》中提出“璦琿（今黑河）-騰沖一線”，發(fā)現(xiàn)此線以西人口約為中國總人口的6%，此線以東人口約為中國總人口的94%。
這條線后來被學界稱為“胡煥庸線”。在《中國國家地理》雜志社與中國地理學會于2009年地理學界評選出的“中國地理百年大發(fā)現(xiàn)”中，它僅次于“珠峰測量”。
過去，中央寄希望于打破“胡煥庸線”。李克強就曾發(fā)出了“胡煥庸線怎么破”之問：“我國94%的人口居住在東部43%的土地上，但中西部一樣也需要城鎮(zhèn)化。我們是多民族、廣疆域的國家，我們要研究如何打破這個規(guī)律，統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調發(fā)展，讓中西部老百姓在家門口也能分享現(xiàn)代化。”
促進各區(qū)域平衡發(fā)展的設想固然很好，但這不符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律。
大量資源向少數(shù)幾個城市不斷集中，這是世界上發(fā)達國家城市化過程中的必然。英國有6300萬人，其中倫敦一地就有850萬之多。紐約，曼哈頓同樣如此。這一現(xiàn)象在東亞表現(xiàn)得更為明顯，整個韓國總人口的四分之一都居住在首爾，而東京都市圈的人口更是占到全日本的近五分之一。如果以韓國、日本的首都人口/全國人口的比值做參考，中國大城市人口聚集度的數(shù)值還很低。
早在今年四月份，明源地產(chǎn)研究院艾振強先生在其《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文中就已經(jīng)明確指出“當前，中國勞動人口增速放緩，各區(qū)域之間對人口的爭奪趨于零和博弈。中西部城市群與東部城市群的人口爭奪戰(zhàn)將愈演愈烈。那些被拋棄在超級城市群之外，卻又處于各城市群之間的城市則顯得比較危險了”。此次會議進一步強化了這一指向！在這些城市群無作為的房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)也將被邊緣化。
【小知識】城市群，是指在特定地域范圍內(nèi)，以1個以上特大城市為核心，由至少3個以上大城市為構成單元，依托發(fā)達的交通通信等基礎設施網(wǎng)絡所形成的空間組織緊湊、經(jīng)濟聯(lián)系緊密、并最終實現(xiàn)高度同城化和高度一體化的城市群體。
當然，過量的人口會帶來超載效應。但人類的發(fā)展趨勢就是不斷聚集、不斷挑戰(zhàn)大自然的極限。很多時候，我們只看到了大城市帶來的負面效應，但對于大城市的集約性卻鮮有關注。例如在供暖和制冷方面，公寓樓就比郊區(qū)分散的房子更高效。城市家庭比城郊和鄉(xiāng)村的家庭碳排量更少。
理想再美好，也要扎根于現(xiàn)實的土壤才能夠成長壯大。
經(jīng)過2014年和今年的考驗，在行業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑，中小房企接連死亡已經(jīng)不是什么新聞了。伴隨著安全事故頒發(fā)，政府對工程建設安全管理日益加強，對違法分包、掛靠、轉包打擊力度逐步加大，還有建筑市場萎縮的客觀情況，目前不僅是中小建筑企業(yè)，就連溫州中城、華豐建設等百億級的特級企業(yè)一個接一個的破產(chǎn)，最近北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會注銷了161家二級、三級企業(yè)相應資質。今天很殘酷，明天更殘酷，后天很美好，但很多中小房企和部分建企會加速死在明天——不是早上就是晚上。
建筑行業(yè)利潤率不斷降低，普遍面臨著巨大的資金壓力，尤其是涉及房地產(chǎn)等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建筑企業(yè)，資金壓力更大。建筑業(yè)下半場，建筑企業(yè)要么殺出一條血路迎接后天的太陽，要么像161家北京市被注銷資質的建企一樣退出建筑業(yè)，要么像溫州中城破產(chǎn)拍賣，要么像河北路橋、新疆建工被中國建筑股份有限公司這樣的大建企“包養(yǎng)”，加入到整合的大軍求生存。由于大建企在資金、規(guī)模、品牌等方面有天然的優(yōu)勢，兼并之后，可以讓龍頭建企的規(guī)模進一步擴大，行業(yè)的集中度提高，總體有利于資源的優(yōu)化配置（當然，區(qū)域寡頭壟斷也會出現(xiàn)），更有利于整個行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。
事實上，過去幾年，中央都鼓勵各行業(yè)的兼并重組，通過制度性的安排，比如引導設立并購基金，鼓勵政策性銀行提供兼并購貸款支持，降低兼并購稅費等，讓行業(yè)兼并重組的成本進一步降低。
2014年，中央經(jīng)濟工作會議中只字未提房地產(chǎn)，但是此次會議卻花了數(shù)百字篇幅再次強調樓市去庫存。
關于化解房地產(chǎn)庫存，會議要求：要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。
要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。
要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。
1、取消70年產(chǎn)權，還早
這其中，“取消過時的限制性措施”被誤傳讀為“取消70年產(chǎn)權”，顯示行業(yè)內(nèi)部分人已將利好政策當成鴉片，聞到一點類似的味道就以為可以吸。取消70年產(chǎn)權是需要立法才能搞定的，行政部門說了不算，即便要取消，立法也會是相當漫長的過程。
2、以租代售，將成氣候
對于會議提倡的通過房屋租賃來去庫存，其實去年國家層面就提出了房企從售房轉變?yōu)樽夥可獭Ｄ壳埃幸恍┓科笤诜e極進行試點，但還沒有一個成熟的案例。可是，從前不久行業(yè)內(nèi)對萬科“以租代售”的風聲鶴唳、草木皆兵來看，這一模式對現(xiàn)有的商業(yè)模式會造成顛覆。
3、建議降價，那是愛你
鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商降價讓不少人頗有微詞，說好的上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒呢，政府有形的腳又想踩在市場無形的手上面了！
這種說法有點冤枉政府了，畢竟政府只是建議降價而已，而非強制。樓市火爆的一線城市，價格高企還不一定能買得到。而對于廣大的三四線城市以及部分冷清的二線城市，想不降價卻又快速去化，目前的形勢下，無異于癡人說夢。
4、買房入戶，會是常態(tài)
農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，是一個大的風口。但一二線城市人口規(guī)模控制，一般人進不去；沿海大城市高昂的房價，一般人買不起。對于廣大農(nóng)民工來說，其未來主要的落戶地還是在三四線城市。目前已有包括河南、安徽等多地出臺了針對農(nóng)民進城買房的相關優(yōu)惠措施。例如河南省出臺的《關于促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的意見》文件提出，對農(nóng)民進城買房提供包括購房補貼、公積金繳存綠色通道和貸款優(yōu)惠在內(nèi)的多項優(yōu)惠政策。
一切都是為了去化！
目前建筑業(yè)面臨最大的挑戰(zhàn)是前些年透支房地產(chǎn)市場而留下來的巨大庫存量，建筑業(yè)受此拖累，大量出現(xiàn)新合同難簽、項目款難收的兩難情況，這種情況可能還將延續(xù)一段時間。同時，通過以上介紹，不難看出政府已做出了全面規(guī)劃，陸續(xù)推出了對應政策，努力讓庫存回歸合理水平。
總的來說，建筑業(yè)雖尚不具備立即走出困境的條件，而且很多企業(yè)（特別是管理粗放型的建筑企業(yè)）將面臨生死考驗，但在房地產(chǎn)利好不斷的情況下，建筑企業(yè)若能夠降低成本、提升效率，并實現(xiàn)管理水平整體提升，渡過這段困難時期，未來必將迎來新的一片天地！
聲明：因時間與能力所限，文中錯誤之處在所難免，觀點僅供參考！
素材來源：明源地產(chǎn)研究院(作者/艾振強)《中央又對房地產(chǎn)放大招，37年一遇！2016年放心干地產(chǎn)》、中國經(jīng)濟網(wǎng)、百度文庫
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